公募REITs五周年：总募集资金规模2450亿元沪市占比逾七成

6月21日，我国公募REITs上市满五周年。截至目前，全市场已上市86只REITs，总募集资金规模2450亿元。其中，上交所已上市59只REITs，占比68.6%，募资1760亿元，占比71.84%。

五年来，公募REITs市场资产类型不断丰富，已形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

扩募方面，全市场已有10只REITs完成扩募，另有12只REITs披露扩募公告。其中，沪市已有8单扩募完成上市，5单发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售发售项目。

REITs发展的核心动力来自底层资产的稳健运营。根据2025年年报披露情况，沪市52只公募REITs合力交出收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%的亮眼答卷，展现出强劲的内生增长动力。

具体来看，各细分赛道多点支撑、协同发力：消费板块作为增长引擎，平均出租率达98%，收缴率近100%；保障性租赁住房发挥“稳定器”作用，出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率达106%；产业园区与仓储物流板块抗周期韧性凸显；高速公路板块凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，现金流完成度达97%。此外，数据中心及市政环保等业态现金流亦全线达标，共同构成了多点支撑、稳健向好的良好生态。

分红派现方面，沪市公募REITs2025年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。其中，产权类REITs整体分派率达4.18%，展现出稳定的现金回报能力；经营权类REITs全周期内部收益率（IRR）约4.05%，为长期资金提供了可预期的收益锚点。

截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%，为投资者带来了可观的资本增值体验。

在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，沪市REITs2025年举办了近百次的路演、投资者开放日等活动，建立起投资者与底层资产之间的深度连接，让投资者不仅享受到了资产运营的红利，更直观感受到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信心的良性循环。

2025年12月31日，在中国证监会统筹指导下，上交所修订发布全套REITs自律监管规则，形成“1+7+N”REITs规则制度框架，即1项业务办法、7项业务指引和各类业务指南，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。进一步完善业务规则体系，健全市场功能，有效保障了商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。

在公募REITs五周年之际，6月18日，首批4单商业不动产REITs在上交所上市交易。此外，截至目前，上交所还受理了12单商业不动产REITs项目，拟募集资金规模合计约400亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心及商业综合体等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企、外资等各类型。

上交所有关负责人表示，上交所将以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态，为更好服务国家战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展，提升服务实体经济质效贡献力量。

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